A seguito della approvazione della legge di Bilancio 2022, il legislatore ha disposto la proroga delle agevolazioni in materia di acquisto prima casa da parte dei giovani under-36.

In particolare, 1uesta misura, introdotta con il Decreto Sostegni Bis, si applicava, al ricorrere delle condizioni, agli atti stipulati sino alla data del 30.06.2022; grazie all’intervento avvenuto con la Legge di Bilancio 2022 la norma è stata estesa agli atti stipulati sino alla data del 31.12.2022. Restano immutate le condizioni nonchè i requisiti di accesso all’agevolazione. Come sappiamo, la norma era stata introdotta al fine di favorire l’autonomia abitativa dei giovani.

Trattasi in particolare di una misura che si concretizza in una serie di agevolazioni in materia di imposte indirette per l’acquisto della abitazione “prima casa” da parte di giovani acquirenti che non hanno ancora compiuto, nell’anno di stipula dell’atto, l’età anagrafica di 36 anni.

Nel dettaglio, la disposizione agevola i giovani acquirenti di abitazione “prima casa” che abbiano un valore ISEE non superiore a Euro 40.000 annui tramite:

– l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti (altrimenti pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo del finanziamento);

– l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ovvero, laddove l’atto traslativo sia soggetto a Iva, il riconoscimento di un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto dell’immobile.

Come evidenziato, le nuove agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” destinate ai soggetti under-36 sono state introdotte dal Decreto Sostegni-bis. Va affermato in particolare che:

– per soggetti under-36 ci si riferisce alle persone fisiche che non hanno ancora compiuto, nell’anno di stipula dell’atto di acquisto, l’età anagrafica 36 anni;

– il regime premiale in oggetto ha carattere temporaneo, posto che si applica agli atti stipulati nel periodo intercorrente tra la data del 26.05.2021 (data di entrata in vigore del Decreto Sostegni bis) e la data del 31.12.2022.

Per chiarezza, le nuove agevolazioni fiscali si applicano dunque:

– verso i soggetti che sono nati negli anni 1986 e seguenti, nel caso di atti stipulati nel periodo temporale 26.05.2021 – 31.12.2021;

– verso i soggetti che sono nati negli anni 1987 e seguenti, nel caso di atti stipulati nel lasso temporale 01.01.2022 – 30.12.2022.

Ciò posto, il comma 6 dell’articolo 64 del Decreto esonera i giovani acquirenti della prima casa di abitazione che abbiano un valore dell’ Isee, stabilito ai sensi del regolamento di cui al D.P.C.M. 159/2013, non superiore a 40.000 euro annui, dal pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.

Sotto il profilo soggettivo, l’agevolazione si applica nei confronti dei giovani acquirenti dell’abitazione prima casa, che abbiano un valore dell’ Isee non superiore a Euro 40.000 euro annui.

Sotto il profilo oggettivo, invece, l’agevolazione si applica:

– agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione (rimane invece escluso l’atto di costituzione del diritto di superficie) relativi alle abitazioni “prima casa”, come definite dalla normativa di riferimento. Come chiarito dalla circolare n. 03/2022 sono esclusi i preliminari di compravendita, per i quali si può tuttavia ottenere un rimborso per il recupero dell’imposta versata per acconti e caparra. Il bonus si applica anche alle pertinenze (come i box) e per immobili acquistati tramite asta giudiziaria.;

– agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni “prima casa”, a eccezione di quelle rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Sotto il profilo sanzionatorio, in caso di insussistenza oppure di decadenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni in esame, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione in misura pari al 30% delle imposte.

Nel caso in cui l’atto sia soggetto a Iva, non potendo estendere l’ambito dell’esenzione in considerazione dei vincoli derivanti dalla normativa comunitaria, viene riconosciuto al giovane acquirente un credito d’ imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto. Il credito d’imposta può essere a sua volta alternativamente:

1. portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati successivamente la data di acquisizione del credito, ovvero

2. può essere utilizzato in compensazione. Il credito d’imposta maturato non può in ogni caso essere chiesto a rimborso, ovvero

3. può essere portato in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto.

Infine, l’agevolazione in oggetto prevede l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti, sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, fissata in misura pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo del finanziamento.

L’agevolazione riguarda i finanziamenti erogati per coprire:

1. l’acquisto,

2. la costruzione, nonchè

3. la ristrutturazione di immobili a uso abitativo

per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti citati (quindi, valore Isee non superiore a Euro 40.000, acquisto della “prima casa” di categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, età dell’acquirente non superiore a 36 anni).

Al riguardo, al fine di fruire dell’esonero, l’acquirente-mutuatario deve rendere apposita dichiarazione nell’atto di finanziamento, ovvero allegata al medesimo, circa la sussistenza delle richiamate condizioni e requisiti.

Il Decreto Sostegni bis contiene, oltre alle descritte agevolazioni fiscali, ulteriori disposizioni finalizzate a facilitare l’accesso al credito per i soggetti under 36 che effettuano acquisti di immobili “prima casa”, come definita dalla normativa.

Anche in questo caso la portata di queste ultime misure agevolative è previsto unicamente per i giovani aventi età anagrafica sino a 36 anni con un valore Isee non superiore a Euro 40.000, i quali presentano la relativa domanda entro la data del 31.12.2022.

In particolare, l’intervento normativo in questione potenzia una misura già esistente regolarmente normata, denominata “Fondo garanzia prima casa”, a titolo temporaneo (per le domande presentate sino alla data del 31.12.2022), tramite l’innalzamento della percentuale di copertura del “Fondo garanzia prima casa” sino all’80% dell’importo della quota capitale, ogni volta che il soggetto finanziatore incrementi il limite di finanziabilità dell’operazione oltre la misura dell’80%, inteso come rapporto tra importo del finanziamento e prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori. Questo vuol dire che se un giovane under-36 anni richiede un finanziamento prima casa con un sistema “loan-to-value” (ossia il rapporto tra ammontare del capitale preso in prestito e valore della casa)  in misura superiore all’80%, la percentuale di copertura della garanzia del Fondo potrà arrivare all’80% della quota capitale e la banca in tal modo potrà concedere un mutuo in misura pari al 100% del valore dell’immobile senza correre particolari rischi. Lo Stato si sostituisce così a un garante, figura necessaria nel caso in cui il richiedente non disponga di un lavoro fisso e non sia in grado di fornire tutte le garanzie richieste dalla banca.