A cura del Dott. Recchia Luca

Introduzione

Come già visto in questa sede, il D.L. n. 73/2021 aveva introdotto una norma agevolativa finalizzata a esentare atti di compravendita “prima casa” e relativo mutuo, purchè:

• stipulati nel periodo intercorrente tra la data del 26.05.2021 e la data del 30.06.2022 da
• soggetti che non hanno compiuto l’età anagrafica di 36 anni nell’esercizio in cui l’atto è rogitato e il cui Isee sia non superiore a Euro 40.000 annui.

Coloro che richiedono questa agevolazione senza averne il diritto subiscono il recupero della tassazione ordinaria, con aggravi di sanzioni in misura pari al 30%.

In data 14.10.2021 Agenzia Entrate ha pubblicato una circolare molto importante, ossia la n. 12/E, con la quale Agenzia Entrate stessa ha voluto interpretare questa normativa. Vediamo di analizzare qui di seguito 

Chiarimenti contenuti nella circolare

a) Requisito dell’età – La norma concede il beneficio verso i “soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato”. Leggendo testualmente la norma (quanto effettuato dalla circolare n. 12/E), ne deriva che coloro che stipulano nell’esercizio 2021 devono compiere 36 anni dall’anno 2022 in avanti, mentre chi stipula nel periodo 2022 li deve compiere dal periodo 2023 in avanti. A titolo esemplificativo, se il contribuente stipula l’atto nel mese di Ottobre 2021 e compie 36 anni nel mese di Novembre 2021 non ha diritto all’agevolazione, mentre vi rientra nel caso di stipula nel mese di Novembre 2021 e compimento dei 36 anni nel mese di Gennaio 2022.

b) Tributi abbuonati – Nelle compravendite non soggette a Iva (ossia quelle tra privati) la norma prevede una esenzione di imposte di registro, ipotecaria e catastale, nonchè delle tasse ipotecarie, della imposta di bollo e dei tributi speciali catastali, complessivi Euro 320. Per quanto riguarda le compravendite imponibili a Iva (es. acquisti dal costruttore), restano l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali (Euro 320). Con riguardo all’Iva del 4% (applicabile quando l’acquirente domanda l’agevolazione “prima casa”) la stessa va corrisposta all’impresa venditrice, tuttavia l’acquirente under 36 matura un credito d’imposta di valore pari a quello dell’Iva versata, che non è richiedibile a rimborso ma che può comunque essere variamente utilizzato, e cioè, a titolo esemplificativo:

• per abbassare l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• per compensare imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• per compensare somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

Per quanto concerne gli atti di mutuo correlati all’acquisto di cui sopra, l’agevolazione under 36 azzera l’imposta sostitutiva (altrimenti applicabile allo 0,25% all’importo erogato dalla banca) nonché le imposte di registro, ipotecaria e di bollo.

c) Isee entro la soglia di Euro 40.000 – La circolare interviene prevedendo che il requisito dell’Isee si applica anche nei confronti delle compravendite imponibili a Iva, nonostante la legge testualmente non lo preveda. L’indicatore da considerare è quello calcolato sulla base del patrimonio posseduto e dei redditi percepiti con riguardo al secondo anno solare antecedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), considerando il numero dei soggetti che compongono il medesimo nucleo familiare. Per intenderci, per gli atti stipulati nel periodo 2021, l’Isee si riferisce a redditi e patrimonio relativi all’esercizio 2019; per gli atti del 2022, si guarda a quello del 2020. Il documento non può essere presentato in data posteriore a quella di stipula dell’atto notarile. Ne deriva pertanto che l’Isee deve essere in corso di validità alla data del rogito notarile, la presentazione della relativa Dsu deve essere avvenuta in data anteriore (o per lo meno contestuale) all’atto notarile. Abbiamo un caso particolare, rappresentato dall’Isee Corrente. Qualora infatti ricorra una situazione di significativa variazione della situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare rispetto a quanto certificato nella DSU “ordinaria” è consentito utilizzare il modello Isee “corrente”: si tratta di casi particolari, ossia di sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa, di interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari, di diminuzione (rispetto all’Isee ordinario) superiore al 25% del reddito familiare complessivo oppure maggiore del 20% della situazione patrimoniale.

d) Acquisto cointestato con soggetto over-36 – Nell’ipotesi in cui un contribuente under 36 effettui un acquisto assieme – per es., per il 50% – ad un altro soggetto privo dei requisiti necessari per godere dell’agevolazione in commento (es. persona già proprietaria di prima casa ovvero ultra 36enne), si applica l’agevolazione per la parte pro quota spettante. Nel caso prospettato, per metà del valore imponibile si applica la tassazione agevolata under 36, per la restante metà la tassazione ordinaria.

e) Contratti preliminari e acquisti all’asta – Agenzia Entrate ribadisce la non applicabilità dell’agevolazione per quanto riguarda le imposte dovute in sede di registrazione del contratto preliminare (l’imposta fissa di Euro 200 euro, incluso l’importo del 3% sugli acconti e lo 0,50% sulle caparre confirmatorie). Il contribuente dovrà dunque presentare domanda di rimborso entro 3 anni dalla data di stipula del rogito. Per quanto riguarda gli acquisti all’asta, invece, l’agevolazione under-36 è applicabile, ricorrendone i requisiti.

f) Pertinenze e due unità – La normativa parla di “prima casa” e non cita le pertinenze (es. cantine, soffitte, autorimesse). Posto che la pertinenza segue il bene principale al cui servizio la pertinenza è posta, l’agevolazione under 36 può esser applicata anche all’acquisto della pertinenza medesima, sia nell’ipotesi di acquisto unitario al bene “principale”, sia con atto separato. Nell’ipotesi in cui il contribuente acquisti (con unico atto ovvero con atti disgiunti) due unità abitative destinate a essere accorpate, l’agevolazione è applicabile all’acquisto di entrambe.