A cura del Dott. Recchia Luca
Introduzione
A seguito della conversione in legge del Decreto Sostegni bis è stata introdotta una misura volta a favorire l’autonomia abitativa dei giovani. Trattasi di una misura che si concretizza in una serie di agevolazioni in materia di imposte indirette per l’acquisto della abitazione “prima casa” da parte di giovani acquirenti che non hanno ancora compiuto, nell’anno di stipula dell’atto, l’età anagrafica di 36 anni.
Nel dettaglio, la nuova disposizione agevola i giovani acquirenti di abitazione “prima casa” che abbiano un valore ISEE non superiore a Euro 40.000 annui tramite:
– l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti fissata in misura pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo del finanziamento;
– l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ovvero, laddove l’atto traslativo sia soggetto a Iva, il riconoscimento di un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto dell’immobile.
Agevolazioni prima casa
Prima di entrare nel merito delle nuove agevolazioni destinate ai giovani, introdotte col Decreto Sostegni-bis, in questa sede è utile riepilogare innanzitutto il regime “prima casa”, nonché le condizioni di accesso.
Benefici
Innanzitutto, per l’acquirente persona fisica di un’abitazione, le agevolazioni prima casa si concretizzano nei seguenti benefici ai fini dell’imposizione indiretta:
– se la cessione è soggetta a Iva, l’imposta è dovuta nella misura ridotta del 4% (anziché del 10%) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa pari a Euro 200 cadauna. In questa fattispecie, dunque, il venditore è rappresentato da un’impresa che effettua una vendita soggetta a Iva, d’altro canto l’acquirente dovrà corrispondere il relativo prezzo, maggiorato di Iva con aliquota pari al 4% in luogo del 10%. In questa fattispecie le imposte di registro, ipotecaria e catastale come detto saranno corrisposte nella misura fissa di Euro 200 cadauna;
– se la cessione è soggetta invece a imposta di registro, la stessa è dovuta nella misura ridotta del 2% (in luogo del 9%), con un importo minimale pari a Euro 1.000, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa pari a Euro 50 cadauna. In questo caso, invece, il venditore corrisponde a un soggetto privato (ovvero a un’azienda che vende in regime di esenzione Iva), d’altro canto il contribuente acquirente dovrà corrispondere in sede di atto di acquisto un’imposta di registro in misura pari al 2%, in luogo del 9%, sul valore catastale dell’immobile (con un importo minimale di Euro 1.000), mentre le imposte ipotecaria e catastale saranno corrisposte nella misura fissa di Euro 50 cadauna.
Requisiti
Per quanto concerne i requisiti richiesti per fruire delle agevolazioni prima casa, vanno ricordate le seguenti condizioni:
1. l’immobile acquistato deve innanzitutto avere natura abitativa e deve essere accatastato in una delle seguenti categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Rientrano nelle agevolazioni le pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente a una per ciascuna categoria;
2. l’immobile deve, alternativamente:
- essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza, ovvero ve la stabilisca entro il termine di 18 mesi dall’acquisto (in quest’ultimo caso, è necessario che l’acquirente stesso dichiari in sede di rogito notarile il proposito di trasferire la residenza entro il termine di 18mesi); oppure
- nel caso in cui l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, essere ubicato nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui egli dipende; oppure
- essere ubicato nel comune analogo a quello di svolgimento della propria attività professionale da parte dell’acquirente; oppure
- essere acquistato come prima casa sul territorio dello Stato italiano, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero.
Ai fini del computo del termine di 18 mesi, la residenza si considera trasferita alla data della richiesta, sempre che la stessa abbia avuto esito positivo, e non alla data in cui il Comune comunica l’accoglimento.
Non è necessario inoltre che la residenza sia fissata nell’immobile oggetto di acquisto, ma è sufficiente che la medesima sia stabilita nello stesso Comune. In caso di acquisto di un immobile sottoposto a un intervento “trainante” rientrante nel novero degli interventi in regime di “superbonus” (art. 119, comma 1, lettere a), b) e c), D.L. 34/2020), è prevista l’estensione, da 18 a 30 mesi del termine in questione. Si consideri tra l’altro che a causa dell’emergenza Covid-19 i termini sopra indicati per il trasferimento della residenza (18 mesi piuttosto che 30 mesi) sono sospesi dalla data del 23.02.2020 alla data del 31.12.2021, quindi riprenderanno a decorrere dalla data del 01.01.2022. Ne deriva quindi che se l’immobile viene acquistato nel periodo citato di sospensione, il termine di 18 mesi scade in ogni caso in data 01.07.2023;
3. nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa. Per completezza si segnala che per gli atti effettuati a partire dalla data del 01.01.2016, le agevolazioni spettano anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare, al momento dell’acquisto, di un’abitazione già acquistata con le agevolazioni, situata su tutto il territorio nazionale. In questo caso la agevolazione sull’ultimo immobile acquistato rimane in piedi, purché l’acquirenti alieni l’immobile già detenuto entro il termine di 1 anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.
4. nell’atto di acquisto il soggetto acquirente deve inoltre dichiarare di non essere titolare esclusivo ovvero in regime di comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione situata nel territorio del Comune in cui è presente l’immobile da acquistare.
Le nuove agevolazioni prima casa under36
Come evidenziato, le nuove agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” destinate ai soggetti under-36 sono state introdotte dal Decreto Sostegni-bis. Va affermato in particolare che:
– per soggetti under-36 ci si riferisce alle persone fisiche che non hanno ancora compiuto, nell’anno di stipula dell’atto di acquisto, l’età anagrafica 36 anni;
– il regime premiale in oggetto ha carattere temporaneo, posto che si applica agli atti stipulati nel periodo intercorrente tra la data del 26.05.2021 (data di entrata in vigore del Decreto Sostegni bis) e la data del 30.06.2022.
Per chiarezza, le nuove agevolazioni fiscali si applicano dunque:
– verso i soggetti che sono nati negli anni 1986 e seguenti, nel caso di atti stipulati nel periodo temporale 26.05.2021 – 31.12.2021;
– verso i soggetti che sono nati negli anni 1987 e seguenti, nel caso di atti stipulati nel lasso temporale 01.01.2022 – 30.06.2022.
Ciò posto, il comma 6 dell’articolo 64 del Decreto esonera i giovani acquirenti della prima casa di abitazione che abbiano un valore dell’ Isee, stabilito ai sensi del regolamento di cui al D.P.C.M. 159/2013, non superiore a 40.000 euro annui, dal pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.
Ambito applicativo dell’agevolazione
Sotto il profilo soggettivo, l’agevolazione si applica nei confronti dei giovani acquirenti dell’abitazione prima casa, che abbiano un valore dell’ Isee non superiore a Euro 40.000 euro annui.
Sotto il profilo oggettivo, invece, l’agevolazione si applica:
– agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione (rimane invece escluso l’atto di costituzione del diritto di superficie) relativi alle abitazioni “prima casa”, come definite dalla normativa di riferimento;
– agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni “prima casa”, a eccezione di quelle rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
In cosa consiste l’agevolazione
Come sopra evidenziato, la nuova disposizione agevola i giovani acquirenti di abitazione “prima casa” che abbiano un valore ISEE non superiore a Euro 40.000 annui tramite:
– l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti fissata in misura pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo del finanziamento;
– l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ovvero, laddove l’atto traslativo sia soggetto a Iva, il riconoscimento di un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto dell’immobile.
In virtù della formulazione della previsione normativa, l’esonero dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovrebbe potersi applicare anche nel caso in cui il trasferimento sia esente Iva, posto che nel regime ordinario si sconterebbe altrimenti l’imposta di registro in misura proporzionale.
Sotto il profilo sanzionatorio, in caso di insussistenza oppure di decadenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni in esame, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione in misura pari al 30% delle imposte.
Nel caso in cui l’atto sia soggetto a Iva, non potendo estendere l’ambito dell’esenzione in considerazione dei vincoli derivanti dalla normativa comunitaria, viene riconosciuto al giovane acquirente un credito d’ imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto. Il credito d’imposta può essere a sua volta alternativamente:
1. portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati successivamente la data di acquisizione del credito, ovvero
2. può essere utilizzato in compensazione. Il credito d’imposta maturato non può in ogni caso essere chiesto a rimborso, ovvero
2.può essere portato in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; ovvero
Infine, l’agevolazione in oggetto prevede l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti, sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, fissata in misura pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo del finanziamento.
L’agevolazione riguarda i finanziamenti erogati per coprire:
1. l’acquisto,
2. la costruzione, nonchè
3. la ristrutturazione di immobili a uso abitativo
per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti citati (quindi, valore Isee non superiore a Euro 40.000, acquisto della “prima casa” di categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, età dell’acquirente non superiore a 36 anni).
Al riguardo, al fine di fruire dell’esonero, l’acquirente-mutuatario deve rendere apposita dichiarazione nell’atto di finanziamento, ovvero allegata al medesimo, circa la sussistenza delle richiamate condizioni e requisiti.
Finanziamenti prima casa under-36
Il Decreto Sostegni bis contiene, oltre alle descritte agevolazioni fiscali, ulteriori disposizioni finalizzate a facilitare l’accesso al credito per i soggetti under 36 che effettuano acquisti di immobili “prima casa”, come definita dalla normativa.
Anche in questo caso la portata di queste ultime misure agevolative è previsto unicamente per i giovani aventi età anagrafica sino a 36 anni con un valore Isee non superiore a Euro 40.000, i quali presentano la relativa domanda entro la data del 30.06.2022. Si può quindi dire che queste misure agevolative sono da considerarsi temporanee (posto che valgono per le domande presentate entro la data del 30.06.2022). L’intento del legislatore è infatti quello di rafforzare l’agevolazione per i mutuatari al fine di fronteggiare il perdurante impatto economico-sociale dell’emergenza da Covid-19.
In particolare, l’intervento normativo in questione estende una misura già esistente regolarmente normata, denominata “Fondo garanzia prima casa”, concessa sul mutuo ipotecario destinato a finanziare l’acquisto della “prima casa”, nella misura massima pari al 50% della quota capitale del mutuo medesimo. Il “Fondo garanzia prima casa”, quindi, si configurava come misura di sostegno volta a finanziare l’acquisto della “prima casa” rivolgendosi ad acquirenti mutuatari:
-aventi età inferiore a 35 anni;
– titolari di un contratto di lavoro atipico disciplinato dalla legge n. 92/2012.
Il Decreto Sostegni bis, ponendosi in linea con la logica della misura già in vigore, provvede a potenziare l’operatività del “Fondo garanzia prima casa”, prevedendo:
– a livello permanente (modifica a regime) l’estensione della misura a giovani di età inferiore ai 36 anni, aumentando in questo modo il requisito anagrafico di un anno;
– a titolo temporaneo (per le domande presentate sino alla data del 30.06.2022), l’innalzamento della percentuale di copertura del “Fondo garanzia prima casa” sino all’80% dell’importo della quota capitale, ogni volta che il soggetto finanziatore incrementi il limite di finanziabilità dell’operazione oltre la misura dell’80%, inteso come rapporto tra importo del finanziamento e prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori;
l’estensione della misura verso giovani privi del requisito della titolarità di un rapporto di lavoro atipico.
