A cura del Dott. Recchia Luca
Introduzione
La legge di Bilancio 2023, visto il costo crescente, riapre la possibilità di rinegoziare i mutui a tasso variabile sino alla data del 31.12.2023.
A differenza della generale possibilità di rinegoziare le condizioni del proprio finanziamento, opzione percorribile indipendentemente dalla presenza o meno di una norma ma che necessita del consenso dell’ente finanziatore, la misura in commento configura un diritto del soggetto finanziato a cui la banca deve necessariamente aderire, e sussistono le condizioni dettate dalla legge.
Requisiti per l’accesso
In particolare, la rinegoziazione dei mutui, prevista dalla norma in commento, opera sino alla data del 31.12.2023 per i contratti di mutuo:
- di tipo ipotecario , ossia mutui in cui la restituzione della somma mutuata è garantita da un’ipoteca sull’immobile costituita a favore del soggetto finanziatore (immobile molto spesso coincidente a quello acquistato mediante il finanziamento);
- aventi tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto (dunque soggetti agli aumenti legati all’appartenenza generata dall’attuale situazione economica e politica);
- di importo originario non eccedente il limite di Euro 200.000;
- stipulati (oppure oggetto di accollo) ante 01.01.2023;
- finalizzati all’acquisto ovvero alla ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione .
L’ottenimento della suddetta rinegoziazione del contratto di mutuo spetta ai mutuatari che:
- non abbiano avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo, salvo diverso accordo tra le parti.
- presentino un’attestazione ISEE non superiore a Euro 35.000;
Misura dell’agevolazione
Per effetto della suddetta agevolazione, il mutuatario ha diritto a ottenere, da parte del soggetto finanziatore, l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al minore tra:
- l’ interest rate swap (IRS) in euro a 10 anni;
- l’ interest rate swap (IRS) in euro di durata pari alla durata residua del mutuo o, se non disponibile, l’IRS per la durata precedente, riportato ai dati di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters.
A questo va sommato uno spread pari a quello indicato nel contratto di mutuo, ai fini della determinazione del tasso.
L’applicazione del tasso fisso opera per un periodo pari alla durata residua del finanziamento ovvero, nel caso di accordo tra cliente ed banca, per un periodo inferiore.
Il mutuatario e il finanziatore possono concordare che la rinegoziazione comporti altresì un allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di 5 anni, a condizione che la durata residua del mutuo all’atto della rinegoziazione non diventi superiore a venticinque anni.
Effetti sulle garanzie ipotecarie
Le garanzie ipotecarie prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere il mutuo rinegoziato, secondo le modalità convenute, senza il compimento di formalità o annotazioni.
Peraltro, ogni volta che i debitori estinguono la quinta parte del debito originario hanno diritto a ottenere una riduzione della somma iscritta a garanzia e all’eventuale liberazione di uno o più immobili ipotecati.
