A cura del Dott. Recchia Luca

Introduzione

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di rilevanti agevolazioni fiscali, sia nel caso in cui vengano effettuati sulle singole unità abitative, sia nel caso di lavori su parti comuni di edifici condominiali. Indubbiamente, tra quelle più rilevanti possiamo annoverare innanzitutto la detrazione disciplinata dall’articolo 16-bis del DPR n.917/86, consistente in una detrazione IRPEF pari al 50% delle spese sostenute entro la data del 31.12.2021, sino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a Euro 96.000 per unità immobiliare.

1 – Interventi su singole unità abitative

Per gli interventi effettuati sulle singole unità abitative è possibile fruire delle seguenti detrazioni:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dalla data del 26.06.2012 sino alla data del 31.12.2021, con un limite massimo di spesa di Euro 96.000 per ciascuna unità immobiliare;
• 36%, con il limite massimo di spesa di Euro 48.000 euro per singola unità immobiliare, per le somme che saranno corrisposte dal 01.01.2020.

L’agevolazione può essere richiesta secondo il principio di cassa, ossia per le spese sostenute finanziariamente nell’anno. Va inoltre suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono ovvero detengono, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi sulla base di un titolo idoneo.

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’IRPEF, residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta sia in capo ai proprietari degli immobili, sia in capo a quei soggetti titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto di intervento e che ne sostengono le relative spese. In sintesi abbiamo:

• proprietari o nudi proprietari;
• soci di cooperative divise e indivise;
• titolari di un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione o superficie);
• locatari o comodatari;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni merce o strumentali;
• soggetti indicati nell’articolo 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata (es. società semplici, società in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle medesime condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Hanno diritto inoltre alla detrazione i seguenti soggetti, purché sostengano le spese e siano intestatari di fatture e bonifici:

• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, gli affini entro il secondo grado, i parenti entro il terzo grado);
• il componente dell’unione civile. A tal proposito, si evidenzia che la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone delle stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili)
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi, né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 01.01.2016.

In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.

Nel caso specifico in cui vi siano due comproprietari di un immobile, e nel caso in cui la fattura e il bonifico siano intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state corrisposte da entrambi, la detrazione spetta altresì al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, purchè nella fattura sia stata annotata la percentuale di spesa sostenuta da quest’ultimo.

Inoltre, se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione, purchè vi siano le seguenti condizioni:

• sia stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione ;
• sia stato immesso nel possesso dell’immobile;
• esegua gli interventi a proprio carico.

Infine, può altresì richiedere la detrazione chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali impiegati.

1.1 Le tipologie di lavori rientranti sulle singole unità abitative rientranti nell’agevolazione

Di seguito si evidenziano i lavori sulle singole unità immobiliari rientranti nell’agevolazione fiscale. Diciamo subito che gli interventi devono essere effettuati esclusivamente su immobili di tipo residenziale, appartenenti a qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria che spettano esclusivamente per i lavori condominiali, salvo il caso in cui gli stessi facciano parte di un intervento di ristrutturazione più vasto. Abbiamo:

• Interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo;
• Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nel precedente punto, e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
• I lavori finalizzati:
  • all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi come oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione);
  • alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone aventi gravi disabilità ai sensi della Legge n. 104/1992. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non compete per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna.

• Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.
• Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.
• Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti fondati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia.
• Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare attenzione all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica degli immobili. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici, ovvero complessi di edifici, collegati strutturalmente. Nel caso in cui riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti di tipo unitario e non su singole unità immobiliari. Rientrano nell’agevolazione, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria idonea a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Con riferimento alle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, sono previste detrazioni più elevate, che possono arrivare sino alla percentuale dell’85%.
• Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile portare in detrazione tra le altre:

• le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento
• le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
• le spese per l’acquisto dei materiali;
• il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
• le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
• l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le autorizzazioni, le concessioni e le comunicazioni di inizio lavori;
• gli oneri di urbanizzazione.

2. Interventi su parti comuni condominiali

Anche per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le detrazioni IRPEF in misura pari al 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati in questo caso dall’amministratore) dal 26.06.2012 sino al 31.12.2021, con un limite massimo di spesa di Euro 96.000 per ciascuna unità immobiliare, mentre questa percentuale si riduce al  36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, con riferimento alle somme che saranno pagate dal 01.01.2022.

Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari, funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari. Le parti comuni interessate sono quelle indicate dal Codice civile: le fondazioni, i muri maestri, il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, ecc.

2.1 Chi può usufruirne

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in funzione della quota millesimale di proprietà o in base ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile. Il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio. In questa ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui stesso imputabile, purchè quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultano, tra le altre, la quota parte millesimale imputabile al condomino e l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento.

Il pagamento deve essere sempre effettuato mediante apposito bonifico bancario/postale (sul quale viene operata la ritenuta d’acconto da parte di Posta o banche a seconda dei casi).

2.2 Gli interventi rientranti

Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli di:

• manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Pertanto, oltre ai medesimi interventi realizzati sulle proprietà private, sono agevolabili, se effettuati sulle parti comuni di condomini, anche quelli di manutenzione ordinaria. Ne sono esempio le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage, ecc.
• Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, interventi effettuati per eliminare le barriere architettoniche o finalizzati a favorire la mobilità a persone con disabilità gravi, interventi utili a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi, interventi volti alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico, interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, interventi  per l’adozione di misure antisismiche, interventi  di bonifica dell’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

3. Limiti per la detrazione

Sino al 31.12.2021 il limite massimo di spesa su cui calcolare la detrazione del 50% è di Euro 96.000 per ciascuna unità immobiliare. Questo limite è annuale e riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio. Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione compete nella misura ridotta del 50%. Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni: si avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite massimo complessivo previsto. Ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante entro i limiti dell’IRPEF dovuta per l’anno in questione (c.d. capienza). Non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta.

ESEMPIO Se la quota annua detraibile è di Euro 1.100 euro e l’IRPEF (da pagarsi con la dichiarazione dei redditi) nell’anno in questione ammonta a Euro 1.000, la parte residua della quota annua detraibile (100 euro) non può essere recuperata in alcun modo. L’importo eccedente, infatti, non può essere richiesto a rimborso, né conteggiato in diminuzione dell’imposta dovuta per l’esercizio successivo.

 

3.1 La ripartizione della detrazione

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è corrisposta la spesa e in quelli successivi. Il contribuente che, pur avendone diritto, non ha usufruito dell’agevolazione in uno o più esercizi (ad esempio, per incapienza o perché esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi), nei successivi periodi d’imposta può comunque beneficiare della detrazione, indicando all’interno della dichiarazione il numero della rata corrispondente.

3.2 Cumulabilità con la detrazione per gli interventi di risparmio energetico

La detrazione per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con l’agevolazione fiscale prevista per gli interventi sulla riqualificazione energetica degli edifici (detrazione attualmente pari al 65%). Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino in ambedue le agevolazioni, il contribuente può fruire, per le medesime spese, soltanto di una di esse.

3.3 Gli adempimenti  

Negli ultimi anni gli adempimenti previsti per richiedere la detrazione sono stati semplificati e ridotti. Abbiamo quindi:

• Indicazione nella dichiarazione dei redditi dei dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
• Comunicazione ASL locale: deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione (con raccomandata A.R. o altre modalità stabilite dalla Regione) contenente le generalità del committente, dei lavori e ubicazione degli stessi, la natura dell’intervento da realizzare, i dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione, la  data di inizio dell’intervento di recupero. La comunicazione preliminare all’Asl non va fatta in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono tale obbligo.
• Comunicazione ENEA: per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi, la legge di bilancio 2018 ha introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. La trasmissione delle informazioni non riguarda tutti gli interventi ammessi alla detrazione, ma solo quelli che comportano risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili.
• Pagamento con bonifico “parlante”: per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche “on line”), da cui risultino: causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr n.917/1986) codice fiscale del beneficiario della detrazione, codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

4. Vendita dell’immobile

Se cambia la proprietà o il possesso dell’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica). In sintesi, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile. Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile.

La detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio spetta (nella stessa misura e con regole simili a quelle descritte nel capitolo precedente) anche per l’acquisto o la realizzazione di posti auto pertinenziali.

5.L’agevolazione per la costruzione/acquisto del box auto

Per usufruire della detrazione per la costruzione di nuovi posti e autorimesse, anche di proprietà comune, è necessario che gli stessi siano pertinenziali ad una unità immobiliare a uso abitativo. La detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box, anche nel caso in cui la costruzione sia stata realizzata in economia. Tali spese devono essere documentate dal pagamento avvenuto tramite bonifico, anche nel caso in cui l’unità abitativa non sia stata ancora ultimata. In particolare, l’agevolazione è riconosciuta:

• per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati (solo per le spese imputabili alla loro realizzazione)
• per la costruzione di autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune (purché sia presente un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa).

Nel caso di acquisto del box la detrazione spetta limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione e purchè le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal costruttore. La concessione dell’agevolazione è subordinata alle seguenti condizioni:

• deve esservi la proprietà o un patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione;
• deve esistere un vincolo di pertinenzialità con una unità abitativa, di proprietà del contribuente;
• se il parcheggio è in corso di costruzione, occorre che vi sia l’obbligo di creare un vincolo di pertinenzialità con un’abitazione ed è necessario che l’impresa costruttrice certifichi i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi, che devono essere tenuti separati dai costi accessori (attenzione che questi ultimi non sono agevolabili).

6.Sconto in fattura o cessione del credito

Alternativamente al godimento diretto della detrazione, è possibile optare per:

• sconto in fattura, ossia un contributo anticipato sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto dal fornitore dei beni e servizi che ha effettuato gli interventi. A sua volta, tale sconto può essere recuperato dal fornitore stesso sotto forma di credito di imposta (di importo pari alla detrazione spettante), oppure può a sua volta cedere il credito medesimo ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari;
• cessione del credito, in misura di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e intermediari finanziari.

Si rammenta, inoltre, che in questi casi va effettuata una comunicazione ad Agenzia Entrate per attestare la cessione del credito o lo sconto in fattura entro il giorno 15.03 dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese.